MIXER: l'Avvocato risponde (Giugno)

Stampa specializzata

I giusti motivi del locatore di opporsi alla cessione del contratto.

Egr. Avv., conduco in locazione da diversi anni un locale pasticceria e negli ultimi tempi sto seriamente valutando l'ipotesi di cedere il contratto a un soggetto terzo. In considerazione del fatto che i rapporti con il locatore non sono dei migliori, Le chiedo cortesemente quali potrebbero essere i motivi ritenuti dalla legge giusti perché lo stesso si opponga alla cessione. Anticipatamente grazie."

"Gent. mo Sig.
in merito al parere da Lei richiesto occorre premettere che l'art.36 della legge 392/78 su tale materia prevede che la cessione di un contratto di locazione non ha bisogno del consenso del locatore – proprietario, ma la cessione deve essergli comunicata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Solo dall'avvenuta comunicazione al locatore la cessione produce effetti nei confronti di questo e risulta opponibile allo stesso. (Cass.civ., n.5102/1999; Cass.civ.,n.2675/1998) A seguito dell'avvenuta comunicazione il proprietario ha 30 giorni dal rice-vimento per opporsi laddove ricorrano però gravi motivi.

Sul punto preme precisare che la giurisprudenza è sempre stata vaga nel definire i gravi motivi che possono legittimare l'opposizione, nonché differenti sono gli orientamenti osservati dal Supremo Collegio e dalla giurisprudenza di merito.

Sul punto però si riporta, dapprima, quanto sino ad ora statuito in merito dalla Corte di Cassazione. In linea generale va osservato che l'opposizione alla cessione della locazione non può essere affidata alla semplice manifestazione del dissenso, ma in tanto può ritenersi valida e operante in quanto il dissenso medesimo sia giustificato da gravi motivi. Secondo Cass. 17 febbraio 1979 n. 1064.in Giust.civ. Mass. 1979, i gravi motivi, per i quali il locatore di un immobile adibito all'esercizio di attività commerciale od artigiana può opporsi alla cessione del contratto di locazione da parte del conduttore, possono attenere alla sola personalità del cessionario.

La Cass. 31 gennaio 1981 n. 732. in Giust.civ. Mass. 1981 ha, poi, affermato che, ai fini dell’accertamento dei "gravi motivi" per i quali il locatore di un immobile adibito all'esercizio di attività commerciale od artigiana può opporsi alla cessione del contratto di locazione da parte del conduttore (accertamento che rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito), va valutato anche l'interesse del locatore alla possibilità di svolgimento di proficue attività economiche nell'immobile da pane del conduttore, incidendo questa sul valore intrinseco dell'immobile medesimo a favore del locatore (senza che al riguardo possa aver rilievo l'eventuale posizione debitoria del locatore stesso in ordine all’indennità di avviamento).

Ed ancora: Cass. 22 gennaio 1983 n. 620, in Giust. civ. Mass. 1983, ha ritenuto che il locatore può opporsi al subingresso nel rapporto del cessionario solo per gravi motivi inerenti alla per-sona del cessionario medesimo, e non anche, quindi, per l'esigenza di adibire il bene locato all'esercizio di propria attività commerciale; pertanto, ove tale esigenza sia dedotta dal locatore al fine della cessazione della proroga legale della locazione di altro suo immobile adibito ad uso commerciale, l’accoglimento della relativa domanda non può trovare ostacolo nella circostanza che la stessa esigenza non sia stata invocata dal locatore in occasione della suddetta cessione, trattandosi di ragione inidonea a consentire al locatore medesimo di evitare la cessione e di riacquistare la disponibilità del primo di detti immobili. In senso conforme Cass. 19 agosto 1989 n. 3730, in Giust, civ. Mass. 1989.

Minoritario è invece l'orientamento della giurisprudenza di merito che si ri-tiene comunque di riportare qui di seguito.
La giurisprudenza di merito, v. Pret. Bassano del Grappa 28 giugno 1982. in Arch. loc., 1982. 507, ha ritenuto che i gravi motivi che possono legittimare l'opposizione del locatore alla cessione del contratto di locazione non debbono essere di ordine economico (essendo anzi tali motivi irrilevanti) ma solo dì ordine morale, intesi questi ultimi nella più lata espressione di qualifiche personali del nuovo imprenditore non rispettose di norme regolamentari; Trib.

Bassano del Grappa 12 maggio 1982, in Nuovo dir., 1982.727, con nota di ARRIA, che ha affermato che gli unici motivi gravi validi per l'opposizione del locatore sono quelli morali intesi non nella accezione più stretta di moralità pubblica ma anche nella più lata espressione di qualifiche personali del nuovo imprenditore non rispettose di norme regolamentari, quali possono essere la mancanza di abilitazioni e di permessi o autorizzazioni richiesti per l'esercizio dell'attività di imprenditore e in particolare di quella ceduta."




PER DOMANDE o INFORMAZIONI:
Studio Sidoti tel. 02/2043761r.a. fax 02/29530252 e-mali: info@studiolegalesidoti.191.it
L'avvocato Roberto Pietro Sidoti si mette a disposizione per rispondere alle domande Inoltrate all'indirizzo ; Info@studiolegalesidoti.191.it, le quali verranno pubblicate sui prossimi numeri del mensile.Chi volesse inviare le domande autorizza la rivista MIXER a pubblicare I suoi riferimenti, quali nome, cognome ed indirizzo di posta elettronica, a meno di esplicita richiesta contraria.