MIXER : L'Avvocato risponde (Agosto)
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Lettera di disdetta al nuovo conduttore.
"Get.mo Aw.,ho rilevato un ' azienda pizzeria dal conduttore X. dando comunicazione al proprietario dell’avvenuta cessione mediante semplice lettera, cioè non ho provveduto!) ad inoltrare una raccomandata. A seguito della suddetta cessione ho corrisposto mensilmente il canone di locazione ed il proprietario mi ha sempre rilasciato le ricevute dì pagamento del canone di locazione. Nel mese di dicembre 2005 però il proprietario ha inviato al precedente conduttore X lettera di disdetta del contratto che scade il 30 settembre 2006. Le chiedo penanto se la suddetta comunicazione inviata al sig.X è valida e quindi il contratto è da intendersi risolto alla data sopra indicata oppure la comunicazione doveva pervenire a me? Grazie."
" Gent. Sig.,
in merito al caso da Lei proposto si rileva che, in effetti, l'art. 36 L. 392/1978 prevede che il conduttore possa cedere il contratto di loca-zione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda. Di tanto occorre darne comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, diventando la cessione efficace nei suoi confronti solo dal momento di tale comunicazione. Momento dal quale decorre il termine entro il quale lo stesso locatore si può opporre alla cessione per gravi motivi.
Ciò precisato, preme rilevare, però, che alcune sentenze della Suprema Corte prevedono che "la mancata comunicazione al locatore dell'avvenuta cessione dell'azienda ai sensi dell'art. 36 L. 392/1978, non produce effetti a carico del conduttore allorché il locatore abbia comunque accettato la cessione" (Cass. dv. 189/1996) e ancora che "la cessione del contratto di locazione, quando per il contratto ceduto non è richicsia la forma scritta (e, quindi, a maggior ragione si dovrebbe visionare il contratto in oggetto), si perfeziona e produce effetto, nei confronti del localore, nel momento in cui questo vi acconsenta anche tacitamente o per facta concludentia" (Cass. Civ. 6055/1991).
Nel Suo caso, quindi, avendo il locatore accettato i Suoi pagamenti, per i quali ha emesso anche le relative ricevute di pagamento, mi sembra che si possa senz'altro ritenere che lo stesso abbia acconsentito alla cessione, che gli è, quindi, assolutamente opponibile. Determinando la cessione del contratto di locazione la sostituzione del cessionario nei diritti ed obblighi del cedente (si veda in proposito Cass. civ. 12325/1997), è ovvio che la disdetta del contratto doveva essere indirizzata direttamente a Lei per poter produrre effetti giuridici."