MIXER : L'Avvocato risponde (Settembre)
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Prelazione in caso di vendita e nuova locazione
"Egr.Avv.,
sono proprietaria di un immobile concesso in locazione per uso commerciale. L'anno prossimo il contratto scadrà in quanto decorsi sia i primi 6 anni che gli ulteriori 6 anni, previsti per legge. Le chiedo questo: in caso io volessi vendere o dare in locazione a terzi l'immobile il conduttore vanta un diritto di prelazione? Nel qual caso come devo comportarmi? Inoltre la disciplina è identica sia che voglia vendere a terzi aia che voglia di nuovo locare a terzi il medesimo immobile? Grazie per la sua disponibilità."
"Gent.ma Sig.ra,
sia nel caso in cui Lei voglia, alla scadenza del contratto, vendere a terzi l'immobile sia che voglia stipulare una nuova locazione il suo attuale conduttore vanta un diritto di prelazione. In caso di vendita a terzi dell'immobile oggi locato si rinvia alle disposizioni di cui agli art. 38 e 39 della legge 392/78 che testualmente recitano: "Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Devono essere indicati il corrispettivo in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario,offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario."
Se manca la notificazione
Il successivo art. 39: "Qualora il proprietario non provveda alla notificazione o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro i tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio."
Nel caso in cui invece Lei volesse alla scadenza del contratto stipulare con terzi una nuova locazione si richiama l'art.40 della legge 392/78: "II locatore (...) deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 60 giorni prima della scadenza. L'obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal R.D. 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi".